深房市量价双降寒冬已到 各大银行严控购房按揭

　　一年之内，中国股市跌去三分之二，而深圳楼市也经历了大起之后的大落。

　　断供、负资产、退房曾一度成为深圳楼市最炙手可热的话题。开发商的苦熬，购房者的观望，双方之间开展了一场旷日持久的拉锯战。

　　调整短期内不会结束，开发商又将如何熬出头？是否还能坚守住价格，而购房者是否继续观望？

　　量价双降，寒冬已到

　　尽管十一黄金周，深圳秋季房地产交易会上人流穿梭，但日均63套的惨淡收成却是众多房地产人士所始料不及的。

　　“确实，国庆期间，整个市场的销售情况是不容乐观的，”招商地产董秘刘宁昨日坦言，“不过，我们自己新推的盘都不错，感觉上我们公司的销售情况略好于市场平均水平。但从购房者的心态看，市场其实是不乐观的，这种淡市还是会持续一段时间。”

　　相关数据显示，秋交会期间，全市一手房成交仅317套，日均63套，远低于9月日均100多套的成交量。而整体成交均价也黯淡无光，略低于1.2万元。

　　不仅一手房市场惨淡，二手房也惨不忍睹。“秋交会现场的客流量不比春交会少，但观望的情绪却浓很多。来买二手房的客户都是持着抄底心态，因此，二手房业主想早点卖房的话，价格要比市场低10%左右才有可能。”世华地产总经理梁文华总结。

　　“实际上交易是低迷的，去年10月跌下来，就没有明显的好转。而价格方面，去年10月份大概1.7万，今年在1.2万左右。”深圳市房地产研究中心王锋告诉记者。

　　据深圳市房地产信息系统统计，2008年1月至8月，新建商品房销量下降五成，而二手房成交下降近七成。而销售均价1.34万/平方米，各月房价处于调整中。3、4、5月连续三个月出现环比下降，6、7、8月房价有所回升，但除去高档住宅的拉动，6、7、8月价格实际为1.12万、1.24.万、1.28万。

　　如果再往前追溯，2005年下半年，深圳住房均价7000多元，去年均价14000元，两年翻了一倍。房价上涨速度远远超过了一般人的收入增长。

　　信心不足，淡市还将延续

　　房价明显下跌，成交量萎缩，一些房地产中介公司关门歇业，深圳昔日火爆的楼市似乎一去不复返，伴随着楼市的大落，阵阵寒意正侵袭着众多开发商。

　　10月8日，地产业老大万科发布公告，称今年1-9月的销售量和销售额同比下降8.9%和3.2%。早前，泛海建设、中粮地产也分别预告前三季度净利润同比下降50%-60%、50%-100%。

　　对于深圳楼市的现状，业内人士、购房者看空、看淡者居多。

　　昨日，深圳房地产研究中心王锋认为，形势严峻的说法可能稍显悲观。去年10月以来，深圳楼市开始进入调整周期。因为前两年涨得太快了，这是正常的调整，但是美国次贷危机引起的金融海啸、全球经济低迷的外部因素也影响了国内经济，让这轮调整力度更大、周期更长。所以，如果说严重，也是因为外部环境变化，是我们没有预料的。

　　深圳市房地产研究中心王锋接着告诉记者，“七成的楼盘都降价了，不论大的房地产商，还是小的开发商都降价。六成的开发商降价幅度都在10%到30%之间。当然，关外的一些较差楼盘降价幅度也有高达50%以上的。”

　　秋交会也有变相的降价，比如买房送车、买房送装修等。而一套房子300万，送一辆宝马，这样降价幅度也有15%左右了。也有明显的降价，推出特价房的。开发商作为专业的投资人，在调整的过程中，也是在观望。毕竟这个城市的刚性需求很大，他是有底数的，也做好了准备，除非资金链出现大的问题才会大幅降价。

　　虽然有降价，但一些在深圳准备购房的外地人士却认为，深圳的房子跳水，上涨离谱，都是关外，或关内比较偏的位置。“那些比较偏的地方，房价还应该下跌，目前我们几个朋友都在观望。”

　　不过，秋交会后，有深圳网友一弘认为，虽然有几套特价房推出，但房地产商并没有实质性降价，他们更多的是在硬撑苦熬，等待政府出台扶持政策。只有救市的希望破灭了，才会有明确的降价行动。

　　昨日，央行推出“降率免税”的组合拳，这是否意味着开发商所期待的曙光出现了？

　　对此，深圳房地产研究中心王锋表示，央行这个政策是针对宏观经济的，也是针对外部经济的恶化和保持经济增长目标。当然，对房地产行业也释放了积极的信号。开发商资金成本会有降低，但真正实惠的利好是贷款利率降多少，贷款期限多长等。所以，市场基础还是要看需求，消费者的行动。总体看，0.27个基点的作用还是有限。

　　王锋认为，一般来说，房地产的调整周期不会短期就结束。外部环境、宏观经济都存在很大的不确定性。尽管对宏观经济出现一些利好，但大的环境没变，市场的投票权还是在消费者手里。老百姓的信心没改变，调整周期相对还会较长。

　　深圳市德思勤投资咨询有限公司副总经理徐治政则认为，这次调整应该是自1998年以来的一次调整，经过对全世界15个国家楼市、股市熊市的研究，平均调整期是4.5-4.8年。他还认为，如果政府对此进行强力干预的话，这个调整周期将缩短，可能把周期调整到1—2年。

　　银行严控按揭

　　在低迷的楼市行情里，开发商又会如何过冬？

　　或许，增加销售回款是最有效的法子，就如同穿上一件保暖内衣。

　　降价让利，吸引客户，效果或是最立竿见影的，尽管促销、优惠活动五花八门。

　　昨日，港置地产一区域总监透露，我们代理的万科楼盘较多，整体降价促销在10%到20%，而招商地产的楼盘较少，折扣在5%左右。

　　港置地产是万科多家楼盘的代理商，万科城、东海岸、东方尊屿、清林径、金域东郡，还有将推出的天琴湾项目都是该公司联合代理的。

　　推新盘，价格灵活。招商地产在售楼盘中主推海月五期。对于记者的询问，海月五期的售楼小姐显得谨慎，却稍显繁忙，“海月是招商地产直接销售的，现在不降价也没优惠”。

　　而招商地产董秘刘宁也告诉记者，我们一个月基本上就卖了50%，国庆期间卖了20套。而广州新推的盘也卖了75%，9月佛山推出的盘也很快就卖完了。“我们价格有优惠，而且本身也比较低。”刘宁解释销售情况稍好的做法。

　　此外，壮大营销队伍，拓宽销售渠道也是开发商过冬的好招。

　　“自今年1、2月份，一些开发商比如万科就找代理公司销售楼盘，以前万科是自己售盘。不过，有些开发商比如百仕达则早在2003年就找中介代理售楼了。”上述港置地产人士介绍，以后可能会有更多的发展商找代理销售。

　　较为普遍的现象是，一个楼盘，一般都会有两个或以上的中介公司代理销售。

　　当然，获得资金支持也是开发商的救命稻草，银行信贷资金并成为开发商眼中的香饽饽。不过，银行是否对在寒风中哆嗦的开发商伸出橄榄枝，不得而知。

　　深圳某大型银行的一信贷人士透露，我们要求开发商销售额达80%就要还清贷款，现在我们都很关注开发商的销售情况，控制住其客户的按揭。

　　虽然对不同的开发商条件不一样，但总体上，我们的信贷控制是比较紧的。现在，我们对开发商的贷款利率都比基准利率提高10%-20%，而且要求企业有还款计划等条款。在住房贷款上，今年3、4月相对宽松，比如二套房贷款做得多。但现在基本上只做首套房贷款。

　　记者了解到，各家银行对个人住房贷款的政策也松紧不一，比如，个人出售首套房没有产权后再买第二套房时，建行、中行等一些银行就会按首套房的政策优惠放贷。而一些银行可能就更严格些，达不到二套房政策，也会在首套房按揭贷款的基础上上浮利率。