降息周期来临 银行房贷省钱招数迭出

　　过去两年，市民已习惯思考加息背景下如何理财，如今利率开始进入“下降通道”，理财思路无疑也要“转弯”。对身背房贷的市民来说，在降息周期，应该提早谋划，将各家银行的房贷产品悟透，以达到最佳的省钱效果。

　　“房贷族”提前还贷可暂缓

　　刘先生是“房贷族”，借银行近40万元贷款，中秋时父母资助了他一笔钱，原计划把贷款还掉，因为去年6次加息，房贷利率大增，负担着实不小。但9月降息的消息，让刘先生改变了主意。“现在起进入降息周期，还贷压力肯定会逐渐减小，所以不用急着还贷，看看别的投资机会再说。”刘先生的观点颇具代表性。

　　银行理财专家认为，从理财角度讲，“房贷族”在眼下急于提前还贷，确实不明智，家庭资产中有一定的负债率，会增加资产的流动性和增值能力。目前利率基本进入了下降周期，“房贷族”的负担将逐步缓解，如果有好的投资渠道，应该拿这笔钱进行投资。

　　房贷市场“省钱”新品频出

　　自9月16日央行下调利率以来，沪上房贷市场涌现了一批“省钱”新品。“房贷族”通过选择适合自己的产品，也能省下不少资金。最新上市的“气球按揭”，就是不错的选择，目前上海地区的深发展、中信等均推出了该项业务。“气球按揭”指贷款利息与部分本金，在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还。在不增加每月还款金额的前提下，借款人可将一笔长期贷款，转化为连续几期期限较短的“气球按揭”，从而适用于相应期限的较低利率，实现节省利息的目的。

　　9月的降息采取了差异化策略，其中1至3年和3至5年贷款利率，分别下降了0.18和0.27个百分点，远高于5年以上0.09个百分点的降幅，这让“气球按揭”的优势更加明显——“房贷族”可获得短贷低利率与长期低月供的双重优惠。如贷款50万元，如果按普通20年期贷款计算，年利率下浮15%后为6.579%，月还款3751.16元，3年末累计还息94969.91元；如选择20年还款期、3年贷款期的“气球按揭”，则贷款利率下浮15%后为6.1965%，月还款3639.07元，3年末累计还息89298.16元，这样可每月少还112.09元，利息总共减少5671.75元。

　　本月花旗银行（中国）推出个人住房按揭阶段性贷款，具有以下特点：房贷可阶段性放款，总贷款额分4个阶段放款；第一和第四阶段放款金额为总房价的10%，第三阶段为总房价的20%，第二阶段为贷款总额结余（视首付定）。各期贷款均从各自的实际放款日起计算利息，客户仅需支付已放款的利息，大大减轻了利息负担。假如购买总价500万的房产并贷款300万元，阶段性贷款方式相比普通一次性放款方式，最高可节省逾12余万元的贷款利息。

　　广发行本周推出“等本双（单）周供”，将双（单）周供和等本还款这两种还款方式进行结合，也能达到减少还款利息支出的目的。

　　固定利率房贷面临“变身”

　　降息周期对已选择了固定利率房贷的市民来说，无疑是个坏消息。2006年起，申城几家银行陆续推出了固定利率房贷业务，在加息预期下，当时的银行固定利率都要比浮动利率高，而在降息政策执行后，两者利率差距将进一步加大，但已选择了固定利率房贷的市民，仍须按合同签订的高利率还款，显然吃亏不小。如果银行不对固定利率进行调整，“房贷族”无疑将会放弃固定利率房贷。

　　记者从相关银行获悉，办理了固定利率房贷的客户，其实有办法转化为浮动利率。对已办理固定利率房贷、且固定利率贷款存续期1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，部分银行允许其将固定利率房贷转办浮动房贷。此外，多家银行目前正在研究下调固定利率房贷的利率，以吸引和巩固现有客户群。