金融海啸之房产篇：国内楼市没有次贷之忧

　 （提要）业内专家分析，由于中国的房地产信贷体系与欧美不同。即便房价有所回落，国内也不会出现类似次贷的金融危机，不会出现银行大量的按揭坏账。

　　 无论在中国内地还是海外地区，雷曼兄弟这个名字都可以说是如雷贯耳，然而似乎就在一转瞬间，这家有着百多年历史的金融大鳄就在轰然倒下了，不觉令人唏嘘不已。

那么我们首先要问的是，究竟是什么原因是雷曼兄弟在这么短的时间内破产了呢？究其根本，导致这些金融巨擘接连倒下的罪魁祸首就是持续困扰华尔街达14个月之久的次贷危机。虽然近来关于次贷危机接近尾声的说法有所增多，但雷曼和美林的结局发出了一个非常明确的信息：横扫美国、殃及世界的次贷危机远远没有结束。

　　 什么是次级贷款，根据美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武的解释，次级抵押贷款是指面向信用较差或收入较低的借款人提供的住房贷款，也是美国住房贷款市场的一次意义深远的金融创新。然而尽管次级按揭本意是好的，它使得穷人也能买得起房，但它最终还是走过了头，据统计，2001年全美25%次级抵押贷款发放给了那些收入证明缺失的借款人，到2006年这个比例已升至45%。由于证券化使得贷款机构不再承担贷款的信用风险，于是它们不再关心贷款的质量，这项创新带来的大量鲁莽借贷必然种下危机的种子。

　　 如果我们清理一下事件发生的脉络，可以清晰地发现这次雷曼兄弟破产已经是次贷危机发生以来的第五个高潮了。按照市场普遍的观点，次贷危机第一波发生在2007年8、9月，美国不少与次贷相关的金融机构破产，美联储和欧洲央行联手“救市”，并开始降息；第二波是在2008年初，美国主要金融机构出现严重亏损，美联储向金融市场注入更多资金，并加大降息力度，10天之内降息1．25个百分点；第三波则出现在2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登资产管理公司破产，美联储为JP摩根大通银行接管提供融资；2008年7月又是紧接着的第四波，由美国政府支持的房利美和房地美两大房贷公司因严重亏损陷入困境，引起了布什政府及国会的高度关切，迫使美联储和财政部再次“救市”；而这次的第五波更为惨烈，2008年9月15日雷曼兄弟宣布申请破产保护，美林被迫售予美国银行以及美国国际集团融资危机表明美国次贷危机远未结束，正向更广泛的金融危机和更深层的烈度演化。

　　边际效应蔓延愈演愈烈

　　于是，一切的一切都让美国的房地产市场成了众矢之的，在近期短短的半年时间里，美国华尔街排名前五名的投资银行竟然垮掉了三家，这怎么不让人心有余悸呢？美国的房地产市场曾经一度是繁荣的象征，经历了十多年的持续增长，而现在却成了引发全球金融风暴的罪魁祸首。

　　这一波由美国房地产市场引发的危机正在全世界的范围内蔓延，仲量联行董事总经理翰德伟认为：“从美国开始，目前根据我们的调研，欧洲市场也受到了影响，伦敦的住宅和商用投资市场都受到了影响。”而根据该公司日前发布的全球资本流动报告显示，受到次贷危机的影响，全球商业房地产交易市场也受到了连累，2007年上半年，全球商业房地产交易量达到历史最高水平，2008年同期却下跌了41%。而在此前，西班牙建筑集团Martinsa-Fadesa申请破产保护，成为欧洲房地产泡沫破裂的第一个牺牲品，这也是西班牙有史以来最大的破产案。

　　其实从发生的原因来看，次贷危机完全是一次人为的恶性循环，说到底就是房贷资产的证券化。这几年来随着美国房地产价格的不断上涨，越来越多的人已经买不起房了，但是就是通过次级贷款，许多分明没有购房能力的人也加入到购房者的队伍中来，在这种情况下，手上只有几千元，但却买下几十万元房子的故事不绝于耳。这是因为商业银行认为贷款风险可以通过新的方式予以转移，所以在发放贷款时的审贷标准有所放松，很多不符合放贷标准的客户也能获得贷款购买住房，由此也埋下了巨大的隐患，一旦当地产价格波动，无疑就是大坝决堤。

　　美联储前任主席格林斯潘日前表示，这场危机将持续成为一股“腐蚀性”力量，直至美国房地产价格稳定下来；危机还将诱发全球一系列经济动荡，这无疑进一步引发了人们对未来市场的担忧。

　　国内楼市不会重蹈覆辙

　　 如果把次贷危机当作“瘟疫”来形容，我们不得不进一步关注它对中国房地产市场的影响。从目前来看人们的担忧主要集中在两个层面：一是危机本身引发的金融风暴对中国楼市的影响；二是中国会不会发生类似于美国的次贷危机呢？通过各方的分析可以发现，中国楼市无疑将会受到此次次贷风暴的拖累，但全面爆发系统性风险的可能性不大。

　　首先从第一个层面来看，像雷曼兄弟等投行在中国内地都有众多的房地产投资，比如去年12月，雷曼兄弟曾向天津融创集团注资2亿美元，而在当前自身难保的情况下，外资投行在内地楼市抛盘套现无疑成为市场关注的一大焦点，而近期不断传出的外资撤资传闻更是加重了人们的这一担忧。据了解，上海地产市场最大的海外投资者之一，摩根士丹利计划出售其在上海的部分精选住宅项目，最近几个月，摩根士丹利管理的房地产基金将两个上海大型豪华住宅项目上市待售，包括新天地地区的100多套酒店式服务公寓。而去年年底，高盛集团作价1.5亿美元出售了上海写字楼高腾大厦，该行2005年斥资1.076亿美元买下这一大楼，是其在中国内地楼市首笔大规模投资。不过对此有专家分析认为，尽管目前市场环境存在不确定性因素，但尚不具备造成资本流向反转的充足条件，而且由于目前中国对于外汇流动仍然实行着管制，外资要一下子撤离中国并不是非常容易的，尤其是在房地产市场，还有一个抛售变现的过程。

　　接下来第二个层面的担忧似乎更为现实，从目前的房价走势来看，内地各个城市均出现了调整的迹象，特别是像深圳等地还出现了“断供”的现象。而更为重要的是，美国次贷危机的加速蔓延将使全球经济蒙上阴影，也必然会对中国经济整体运行带来负面影响，从而加剧了楼市调整的预期。而且从房价收入比来看，中国的住房抵押贷款无疑也非常具有美国次级债的特征。高盛最新研究报告指出，中国银行业的房地产不良贷款风险将在08年第四季度和09年上半年初露端倪，而房地产贷款占比较高的银行可能更易受楼市恶化冲击。

　　不过有不少专家认为，由于中国房地产市场贷款占商业银行总资产的比例不大，这些个人住房按揭贷款几乎没有像美国那样进行了证券包装进而上市，而且其门槛较高，所谓“断供”也只不是个案，中国复制美国次贷危机的可能性不大。

　　上海海财经大学副校长王洪卫教授认为，中国的房地产信贷体系与欧美不同。一是在按揭过程中，首付款要占30%以上，第二套房的比例更高，而在美国，贷款比例一般高达90%以上；二是中国按揭贷款的衍生产品受到严格限制，相关的金融产品很少。在这种情况下，即便房价有所回落，国内不会出现类似次贷的金融危机，也不会出现银行大量的按揭坏账。

　　建设部政策研究中心主任陈淮认为，美国发生次贷危机并不一定意味着中国的房地产业就会发生什么问题，虽然目前中国许多地方的房地产市场出现了一些波动，但中国的城镇化不管有没有美国的次贷危机，也不管有没有2008年奥运会的效应，都是一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。

　　而国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松观点很好地概括了未来房价的走势，他认为，当前房地产市场呈现出明显的周期回落的特征，这既是宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。当前市场调整很可能走的是一条用时间换空间的道路，至少交易量萎缩的状况以及房地产存量迅速扩大的趋势，在短期内难以显著好转。而对于目前处于调整期的中国房地产业，未来一段时间的走势无外乎两个判断：一是房地产会短时间的复苏，房价会报复性的上涨；另一个则是房地产价格会大幅下跌。不过这两种前景，目前都没有看到。

　　人人拥有住房的观念值得反思

　　 从次贷危机开始爆发到现在的雷曼兄弟破产，带给我们教训无疑是深刻的，它其实也给我们的房地产投资者好好地上了一课，那就是在房地产市场，人人拥有住房并不现实。

　　 美国的次级贷款看上去是一件好事，它让许多买不起房的人买了房。据了解，在1994年到2006年间，超过900万户美国家庭购买了新住房，其中大约20%的家庭借助于这项新的金融业务――次级贷款。但这种人人拥有住房的结果却引发的是一场灾难，像雷曼兄弟这样的大鳄同样也会“断供”。

　　 反观我们国内也是这样，长期以来我们的政策总是围绕着如何让每位老百姓都买得起住房入手，但其实这是一个误区。其实在房地产始终存在着两个群体，一类是能够拥有住房的群体；而另一类群体却只能把住房当作消费，用租房来解决其居住问题。而如果一定要把那些没有能力购房的人群硬拉入购房者的队伍，显然就会给市场埋下巨大的隐患。

　　 那么，对于我们个人来说如何来应对这一场金融风暴呢？其实周刊前几期的文章已经给出了我们答案。对于第一类有购房实力的群体来说，可以利用楼市调整的机会，多观察市场的变化，抓住“看涨型房产”，将来就可能获得不错的回报。而对于第二类尚不具备购房实力的群体，就一定要量力而行，“租生活”也是很好的解决方案，这样不但可以降低自身负担，也避免了家庭财务风险的发生。

　　 而在另一方面，随着美国等地房价的不断下跌，我们的购房也可以具有一种的国际化的视野。对于那些有条件的购房者来说，去海外购房也是一条值得借鉴的思路。