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好房与众不同?如何找到房产“看涨因子”

    文前提要:房产是否具有看涨特质,这主要与房产所处的地段、楼盘品质、发展潜力以及是否与热点概念沾边等有关。而市场走势也证明,即使处在市场低迷时期,这些楼盘价格往往能“扛得住”。

  “看涨型”房产有何与众不同之处?

  相信购房者心中都会有这样的疑问。的确,在市场处于普涨时期,有些楼盘的确要比别的楼盘涨得多;而在楼市处于盘整时期,其调整幅度要小于一般的楼盘。这样的楼盘无疑是最受购房者青睐的物业。

  记者在采访中了解到,目前在京沪穗三地,由于市场处于低迷阶段,市远郊区域的房价出现了调整迹象,但是市中心核心地段内的房价均保持平稳状态。目前广州受深圳影响,房价出现松动,但核心区域内的高档楼盘依然能“扛得住”,而没有出现松动。

  如何才能找到这样的物业呢?它有哪些特点,下面我们将结合实际案例,来探究楼市中看涨因子的存在方式。

  第一招:铆牢“蓝筹”不会错

  物业特点:在股市中,蓝筹股泛指资金雄厚、技术力量强大、经营管理有效、盈余记录稳定、能按期分配股利的公司所发行的、被公认为具有很高投资价值的普通股票。而在楼市里,也有一些楼盘的特点与蓝筹股有些相似。此类房产的特点是位于市中心核心区域,地段价值绝佳,为房价“风向标”。此类物业一般为知名开发商所开发,高科技、现代元素较多,附加值较高。

  典型案例:上海市徐家汇商业圈作为上海城市副中心,并不只是一个纯粹的商业中心,而是一个集商务区与居住区为一体的混合型区域,生活配套也是应有尽有,如教育、医疗、交通等配套不断相当完善,而且品质堪称一流。板块内有东方曼哈顿、亚都国际名园、永新花苑、青之杰等楼盘,而东方曼哈顿则相当于板块内的“蓝筹”楼盘。

  与此有些相似的楼盘还有位于上海南静安板块的中凯城市之光、新天地板块的翠湖天地,以及广州五羊新城内的东海家园等。这些楼盘的共同特点是在低迷期价格仍然能够保持平稳。

  投资技巧:购买“蓝筹”楼盘,需要购房者具备相应的经济实力。如东方曼哈顿三期开盘价就达24000元/平方米,这要高于同时期其他楼盘的价位。由于“蓝筹”具备较大的上涨空间,以及较强的保值能力,因此长期持有会获得更高的回报。而与此同时,“蓝筹”楼盘由于其地处市中心位置,租赁市场消费群体为高端人群,对租金的承受能力较高,因此其上涨潜力也较大,而这也将会在一定程度上增加其投资回报,由此来看长期持有应是不错的选择。

  第二招:领头羊型勿放过

  物业特点:每个板块内总有处于领涨位置的楼盘,区域内“领头羊”型楼盘价格总是先人一步上涨。一般总是它们先一步上涨,而后才会有别的楼盘跟风。这类楼盘往往由知名开发商投资开发,注重楼盘品质,开发体量较大,过程较长。

  典型案例:位于上海松江区九亭板块内的奥林匹克花园就一直扮演着这样的角色。楼盘规划占地1000多亩,建筑面积达70万平方米,以配有近1万平方米“奥林匹克”概念的运动城著称。经过多年分期分批开发,楼盘的各项配套设施日益成熟,并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘,不断刷着九亭板块的公寓房价格最高纪录。近年来,九亭板块不断有新盘崛起,包括中大九里德、贝尚湾花园、绿庭尚城等,但房价水平始终低于奥林匹克花园。而在二手房市场上,奥林匹克花园的二手房报价依然是最高的,比周边二手房高10%左右。

  投资技巧:板块内房价“制高点”地位的确立,有诸多因素促成,如楼盘本身品质较高,物有所值;以及市场定位准确,为购房者所接受等。对于投资者来说,大胆“吃进”区域内“领头羊型”楼盘,无疑等于领先市场一步。

  不过需要注意的是,这里所说的“领头羊型”楼盘与“蓝筹”楼盘还是有一定的区别。“领头羊型”楼盘主要是各个热点板块内相对收到较多关注的楼盘,板块本身的综合素质与市中心核心地段存在差距,就如上海的九亭板块与徐家汇板块之间的差距。但对于投资者来说,关注区域内此类楼盘,相对“蓝筹”楼盘来说,所付出的成本要小一些,同时也能获得高于板块内平均水平的回报。不过专家提醒,对于投资板块内“领头羊型”,要把握好时间节奏,如果板块内利好因素已全部释放,上涨动力减弱时,则应该选择在合适的时机退出。

  第三招:概念重叠好处多

  物业特点:山景、水景、涉外、教育……,如果能够与众多热点概念挂上钩,无疑会让物业升值潜力倍增。虽然对于看得见但却摸不着的景观到底价值几何,市场一直存在争论,不过景观等概念对于房价的影响确实存在,可见真正具有市场价值的概念还是很值钱,因此需要特别关注。

  典型案例:位于上海虹口区东大名路888号的新外滩花苑里,就有因为江景而产生更大价差的房源。记者在某网站的二手房频道里找到这样一套房源,因为能够尽览浦东陆家嘴、浦西外滩万国建筑景观,挂牌价高达88888元/平方米,而记者发现,在同一个小区内,部分看不到江景的房源,挂牌价只有24000元/平方米左右,差距巨大。据附近的中介介绍,虽然近期市场不景气,但是江景房的挂牌价一直很坚挺。

  投资技巧:其实与江景一样,海景、山景、涉外等,一直也是市场所热衷的概念,如果房产与这些沾边,其价格也要高一些,在上涨过程中,也会位于涨幅前列。当然,相对来说教育概念则要实惠得多,如有很多家长为了获得让小孩进名校学习的机会,便在名校附近置业,这种长久的市场需求也会使得名校房产具有不小的上涨空间。

  专家表示,对于概念来说,一定要关注其是否具备稀缺性。有些纯粹是出于炒作,因此有透支嫌疑,泡沫成分过大,如上述案例中新外滩花苑少数靠近浦江的景观房,炒作嫌疑较大。而有些概念则没有多大价值,如少数靠近绿地的景观房,则明显为伪概念。因此投资这样的房产,肯定无法获得理想的回报。

  第四招:高租金回报很重要

  物业特点:从投资的角度来说,一些回报率较高的房产往往就有着较大的上涨潜力,其在租赁市场的强劲表现会促使房价上涨。就目前整体市场行情而言,租金回报率普遍低合理水平,从这一点来说就要对区域租赁价格的水平充分把握,从而发现那些因“水涨”而“船高”的房产。这类房产容易出现在高端租赁市场,如外籍人士聚集区。

  典型案例:记者了解到,在去年7月份前后,上海长宁区古北板块内尚有部分二手房家在25000元/平方米左右,而一套总价约400万元的三房,月租金可达20000元,根据惯用的计算方法,其租金回报率为20000*11/400万=5.5%,而在市场租金回报率普遍低于5%水平时期,无疑是具有投资价值的。记者认识的一位房产投资张女士于去年年中就在古北投资了一套房产,当然获得了不错的回报,一年内涨了200多万元。

  投资技巧:记得在2005年秋天,当时中国房地产市场正处于宏观调控发力阶段,不断有政策出台,而市场也处于动荡之中。记者当时就北京房价问题采访采访潘石屹,这位北京地产大腕当时表示,北京还有不少房产的租金回报率达到10%左右,当他判断房价走势时,记者至今还很清楚地记得他说了这样一句话:“我暂时还没有找到房价不继续上涨理由?”一语成谶,北京在随后几年内,房价真的一直在不停地上涨。

  由此可见,租金回报率较高的物业具有较大的上涨潜力。当然,就目前的情形而言,寻找租金回报率高的物业一定要跟具体的消费人群结合起来。业内人士分析认为,就现在的情况来看,需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士,均以商务居住为主。北京的高端租赁市场主要集中在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等板块,上海则有静安、徐家汇、古北、陆家嘴等板块,而广州的珠江新城板块也属于此类型。

  在上海,有一种较为独特的物业值得关注,即里弄房。据上海美联物业愚园分行营业经理宋昊旻介绍,目前有位于静安、徐汇、黄浦区内的里弄房深受老外欢迎,带有庭院和晒台的一房租金也可达到15000元/平方米左右,租金回报率可达5%。

  第五招:充分挖掘潜力股

  房地产市场也有潜力股。

  物业特点:对于“潜力股”型房产来说,应该在其尚未显露实力之前发现它,并提前“下注”,等到显山露水之时,其价格肯定会大幅提高。“潜力股”型房产容易出现新兴板块内,同时与政府主导投资的大型项目有关联。而当投资结束之后,潜力发挥完毕,其上涨动力会调整至市场平均水平。

  典型案例:上海宝山西城区曾经是一个潜力区域。这里是宝山区重点规划建设的居住商务区,在地铁一号线北延伸段动工前夕,西城区内的房价并未出现较大的变化,如在涨幅并不小的2003年,西城区内有不少楼盘售价依然维持在低位,如康桥水都的售价基本保持在4500元/平方米的水平。但随着西城区开发速度加快,以及交通、商业等配套逐渐完善,板块内房价开始启动,目前已经达到11000元/平方米水平。

  投资技巧:区域已具备发展潜力,虽然房价尚未启动,但如果其发展潜力被发掘出来,其后肯定会较大幅度的上涨。投资潜力股,其秘诀在于预先洞悉板块的发展潜力所在。专家给出了一个容易操作的方法,即通过各种渠道去了解政府是否准备往物业所在的板块内“扔钱”进行投资,投入量有多大,投入时间有多长,未来远景如何等,掌握这些信息之后,便能了解其潜力有多大。当然,建设完成之后,对于投资者来说则要考虑退出了,在缺乏后续资金的投入之后,潜力基本释放完毕。

  第六招:“内秀”房产也是宝

  物业特点:所谓“内秀”型房产,即小区内位置较好、房型不错的房子,即使是楼盘本身品质并不突出,但这样的房源也要比同小区内其他一般的房源有潜力。不过需要特别提醒的是,小高层、高层的部分楼层并不适合。

  典型案例:专家表示,在普通小区内,房型好、位置不错的房源售价一般要高一些。如在广州天河公园板块内,出自新世界东逸花园的二手房源,如果靠近噪杂的天府路,其挂牌价只有8500元/平方米左右,而部分靠近小区中央、南北通透的房源,挂牌价便达到10000元/平方米。

  投资技巧:记得在一年前,记者采访一位房产投资者时,在问及其投资理念时,这位投资者说:“我买房只买整个小区内位置最好、房型最合理的房子,不管它的价格有多高。”这位投资者“追求最佳”的做法其实不失为一种比较合理的投资理念。

  不过需要注意的是,选择房源楼层时需要注意避开“雷区”。据了解,目前市区绝大多数新建住宅小区都是由高层、小高层组成,对于这些高楼密集的住宅小区,由于所谓的“峡谷效应”作用,含有大量粉尘的气流会在30米左右高度“徘徊”一阵,这样会使得10楼位置的楼层污染状况相对较为严重一些。同时,8~14楼受到噪音和电磁辐射的污染也相对较为严重。因此业内人士建议选择距离马路约200米、同时楼层远离受污染比较严重的楼层,当然必须方正大气,而且是南北通透的房型,这是每个小区内最具有“内秀”气质的房源。

(责任编辑:王旻洁)

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