购房者要树立长线投资思维 控制好现金流

　　文前提要：寻找“看涨型”房产绝对不是盲目的追涨，在当前的市场状况下，购房者首先要树立长线的思维，并在此基础上根据自己的实际情况，因人而异量力而行地做出选择。

　　树立长线思维是前提

　　 说了那么多“看涨型”房产的道理，许多投资者肯定会有一种蠢蠢欲动的感觉了。

　　 从目前来看楼市已经进入了低迷盘整期，在未来有些区域房价还有出现调整的可能，然而从另一方面来说，这反而给了我们更多观察市场的机会。在这种情况下，购房者首先要多多留意市场的变化情况，在此基础上对楼盘的特征多做比较和分析，然后抓住时机购买到物有所值的房产。多做“功课”才能淘到好房，随着时间的推移这个效应就会慢慢地显现出来。

　　 除此之外还有一个重要前提，那就是当前购房一定要树立长线思维，而不是寄希望于获得短期的差价利润空间。其实购房要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来，营业税和个人所得税的严格征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20％才能保证我们的赢利空间，所以短期的差价投资已经没有可能了。

　　 但是从另一方面来看，楼市与股市是绝不相同的两个市场，楼市的发展无疑具有较长的周期性。许多历史经验已经表明，通过在市场低迷期长期持有优质物业，其所带来的回报还是相当丰厚的。

　　控制好现金流是关键

　　其次对于购房者来说，控制好现金流也是一个关键要素，它是决定你能否长期持有优质物业的经济基础。房产与其他投资不同，由于大部分人买房都是依靠贷款的，每月的还贷是他们必须要面对的现实问题。由此其持有房产期间的现金流能否保持有效运转是相当重要的，如果由于种种原因发生资金链断裂，所谓寻找“看涨型”房产那也只能是空中楼阁。

　　有一位“过来人”说得颇为形象，再好的物业也不能忽视持有期间的成本。持有房屋的过程中会发生各种成本费用的支出，其中可分为资本性支出和物业性支出两大类。从资本性支出的角度来看，其主要的构成就是在持有期间为贷款而付出的本金和利息，而物业性支出的种类就比较多了，其中主要有物业管理费、装修费的折旧等等。

　　有些购房者有持有多套房产，希望能够“以租养贷”，或者等房价涨上去后抛出获利，但是市场的变幻风云莫测，特别是在楼市的低迷期，房子抛不出去捂在手中就会面临巨大养房成本。而在另一方面，由于购房者自身收入的变化也会对现金流产生影响，有些投资者购房时资金链绷得太紧，一旦发生变化收入减少支出增加，原来尚能保持畅通现金流无疑就失去了源头活水，家庭财务由此就会陷入危机。

　　因人而异做选择

　　 最后，作为一项长期的投资行为，购房也要因人而异地做出决定，其中量力而行同样也是不能忽视的。一般来说，买房按揭的月还款数不能超过月收入的50%，也就是说借款者的月收入必须是月供的两倍。但从量力而行的角度来说这只是一个最低限，最为合理的收入使用分配应该是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投资或保险，30%用于每月的房贷还款，剩下的20%用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有生活水平的前提下买房贷款，达到合理理财目的。因为按国际通行看法，月收入的1/3是房贷按揭的“警戒线”。

　　此外在当前的市场情况下还有几点要注意的：一是当前房地产市场的交易税费比较高，这个成本已经在购房时占有了不小的比例，达到了10％左右，购房者一定要把它们也计算在内；二是贷款年限不宜太长或太短，还款年限选择15年至20年较为适中，若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大；三是善用公积金，若有住房公积金的购房者，在购房时能用多少公积金就尽量用，就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。