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一二手房价格出现“倒挂” 透露楼市走势玄机?

  近一段时期以来,国内不少城市出现了二手房价格比一手房高的现象,这种一二手房价格“倒挂”现象虽然都还只是发生在这些城市的局部区域,但局部现象是否透露出了楼市走势玄机?

  “倒挂”现象局部显形

  福州金山新城二手房价格比一手房高的现象在今年年初就比较明显。

“五一”小长假过后,一二手房价格“倒挂”现象在福州市的多个区域呈现蔓延趋势。

  福州市朝阳房产金山区域经理许俊武告诉记者:“金山新城一些早期的小户型楼盘均价高的达到8000元左右,低的也有6000多元。而同一地段的不少新楼盘预售价却在4000元到5500元之间。二手房价格比一手房高的现象太明显了。”

  另一家福州大型房产中介负责人介绍,目前,福州市的二手房价格水平总体有所回落,基本与去年同期持平,但局部区域的二手房价格却出现较大幅度上涨。福州城东、城南也有几个小区域出现一二手房价格“倒挂”。

  北京市从各城区楼市现状来看,地段仍旧是决定房价的重要指标,但也有少数区域出现一二手房价格“倒挂”现象。业内人士说,比如在马家堡区域的东亚三环中心在售一手房均价为13000元左右,但通过开发商优惠促销,每平方米的房价可冲抵减少3000元左右,与附近12000元的二手房均价相比,就低了2000元以上。

  目前,广州市有不少新建商品房促销价达到了近一年来的新低,甚至比同地段的二手房还要低。当地一些房产中介公司介绍,今年3月以后,广州市不少片区新楼盘比预期定价低了10%至40%,同一地段楼盘在售新房价格已经比二手房低的约占10%。

  强劲促销风吹出“倒挂”

  业内人士认为,一手房曾一直充当着二手房的价格标杆,尤其是在北京、广州等一线城市,一手房楼盘的每次提价,都成为周边二手房升值的最佳机会。近期,北京、广州等城市的部分区域二手房价反超一手房价,一是楼市处于低迷时期,开发商都铆足了劲促销,直接压低了一手房价格;二是许多二手房因朝向、楼层较好,交通便利,物业服务完善等良好条件,价格进一步走高。

  福州大学房地产研究所所长王阿忠说,今年上半年,福州部分开发商急需回笼资金,集中上市的大量新楼盘促销打折力度一阵猛过一阵,二手房业主大都没有严重的资金压力,虽然也有部分二手房出现议价松动,但松动幅度有限,二手房成交价相对稳定。一手房与二手房价格经过一个此降彼涨的过程后,出现价格“倒挂”是正常的。

  王阿忠说,从各地楼市情况分析,一手房楼盘绝大多数仍是期房,不能立即入住,因此购房者需要面临很多不确定因素,而通过正常程序购买二手房,既可以预防购买期房所承担的投资性风险,又可以即买即住。

  不少购房者觉得二手房价格比一手房高,首付差异也是一个重要原因。记者调查发现,目前,新开楼盘首付普遍较低,甚至有些开发商为了促销,不惜以“代垫部分首付”的违规手段吸引购房者,但二手房的购买者除支付30%的首付款外,还要缴纳由卖方转嫁的税费和差额款等。

  “倒挂”现象表明楼市成熟?

  业内人士指出,一二手房价格“倒挂”是现阶段楼市调整过程中必然出现的现象,也是楼市趋向成熟的标志之一。

  福州阳光家园房产公司总经理高岩认为,一二手房价格“倒挂”现象并非新鲜事,在二手房市场相当成熟的国家和地区都曾发生过,而早在几年前的上海楼市也出现了类似的价格“倒挂”现象,只是当时没有受到关注。

  “二手房市场交易越活跃的地区,这种‘倒挂’现象越容易出现,这是市场成熟的表现。”高岩说,“许多发达国家和地区,一二手房市场交易比例通常能达到1∶5,然而在我国许多大中城市,这个比例在1∶1的范围内,经过今年的楼市调整,这个比例有望进一步缩小,趋向合理。”

  王阿忠认为,一二手房价格“倒挂”,是宏观调控发挥作用、房地产市场逐渐冷却的一个重要信号。这表明,房价上涨势头已经得到有效遏制,投资和投机购房受到打击,市场趋于理性,价格机制开始成熟和稳定。然而,这种现象目前还处在局部阶段,没有形成全面的态势。

  业内人士普遍表示,从短期来看,一些城市在经济发展以及城市化、人口规模膨胀等因素作用下,自住刚性需求仍将促使二手房市场保持稳中有升的发展态势。但从长期来看,二手房价一定会比一手房价低。随着各地炒房团的逐个溃退,这种“倒挂”现象维持不了多久。(来建强)

(责任编辑:陈大伟)

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